Обещания, которые реально работают: зачем нужен предварительный договор

Бывает, продавец и покупатель находят друг друга и быстро договариваются о деталях сделки, но заключить ее сразу не могут. То первому нужно время, чтобы уладить вопросы с документами. То второму не хватает денег, и он ждет финансовых поступлений. Устные договоренности об условиях будущего договора и сроках ожидания никакой юридической силы не имеют. И если одна из сторон найдет вариант получше, то второй останется только пожать плечами. Избежать «зыбких обещаний» поможет грамотно составленный нотариусом предварительный договор.

Рассказываем, в каких ситуациях с недвижимостью без него не обойтись и какие условия стоит предусмотреть, чтобы они отвечали интересам как продавца, так и покупателя.

Цель предварительного договора — зафиксировать намерения обеих сторон заключить конкретную сделку в отношении конкретного объекта. Чаще всего речь идет о купле-продаже недвижимости, хотя предметом договора может быть что угодно. Да и сама сделка может быть разных видов, например, аренда или мена. Главное преимущество данного правового инструмента: никто из участников не может просто так отказаться от заключения основного договора только потому, что ему так захотелось.

Если основной договор по закону должен быть удостоверен у нотариуса, то и на предварительном необходима его печать. В остальных случаях стороны решают сами, какую форму выбрать. При этом стоит помнить, что любой нотариальный акт обладает повышенной доказательственной силой и в случае судебного разбирательства станет сильным аргументом для защиты прав.

Продавцу нужно время, чтобы стать собственником

Одна из частых причин, почему стороны не могут сразу выйти на сделку, — продавцу нужно время, чтобы стать полноправным собственником недвижимости. Например, оформить наследственные права. В одном из случаев потенциальная наследница нашла подходящего покупателя, но нужно было подождать еще полтора месяца, пока она получит свидетельство о праве на наследство и сможет продать квартиру, доставшуюся ей от бабушки.

Еще вариант — человек ожидает, когда ему подарят недвижимость, которую он впоследствии собирается продать. Другая ситуация — собственник планирует разделить один большой участок на несколько небольших и продать один из них. Или, наоборот, владелец части квартиры хочет выкупить остальные доли у сособственников и продать уже весь объект целиком.

Отсутствие права собственности не мешает человеку заключить предварительный договор о продаже этой недвижимости в будущем. В нем может быть прописано соответствующее условие: сделка состоится, когда продавец вступит в наследство и зарегистрирует право собственности в ЕГРН. Можно предусмотреть и другие условия. Например, сделка будет заключена, если продавец выиграет суд по поводу объекта недвижимости или когда из квартиры будут выписаны зарегистрированные там люди.

Перед удостоверением предварительного договора нотариус проверит документы и чистоту планируемой сделки, подскажет, какие условия стоит включить в договор, и поможет составить его текст.

Продавец должен погасить ипотеку или покупатель — взять кредит

Еще одна частая причина, по которой люди прибегают к формату предварительного договора, — недвижимость ранее была куплена в ипотеку. Чтобы ее продать, нужно или получить согласие банка, что не всегда возможно, или погасить кредит досрочно, на что не всегда хватает собственных средств.

Предварительный договор в такой ситуации может стать оптимальным вариантом. Покупатель переводит задаток, продавец закрывает ипотеку, после чего с квартиры снимается обременение и стороны подписывают основной договор. Сумма задатка идет в счет основной суммы сделки. При этом в предварительном договоре можно предусмотреть различные варианты развития событий. Включая штрафы, если продавец возьмет задаток, выплатит ипотеку, а продавать квартиру в итоге откажется. Такой риск исключать нельзя, но подстраховаться — можно.

Другая ситуация — когда денег на сделку не хватает у покупателя, и он, например, ждет одобрения кредита или другого поступления крупной суммы. При этом квартира-мечта найдена, и человек тревожится, что продавец его не дождется или изменит стоимость, поэтому хочет все основные условия закрепить заранее.

Чем больше нюансов зафиксировано на старте, тем меньше сюрпризов и споров будет потом. К предварительному договору можно даже приложить проект основного договора. Сам по себе юридической силы он не имеет, но как составная часть предварительного договора — да.

Нотариус объяснит, какие у сделки будут последствия, и проверит, что люди четко понимают, что делают. Ведь все, под чем подписываются участники предварительного договора, должно действовать в момент заключения основной сделки. Если, конечно, они сами по обоюдному согласию не решат что-то изменить.

Нужно закрыть долги и «грехи» текущего владельца

Помимо ипотеки, квартира может быть «связана» и другими обременениями. Например, у продавца есть долги по налогам или квартплате, из-за которых наложен запрет на регистрационные действия с недвижимостью.

Здесь может быть как с ипотекой: покупатель вносит задаток, продавец расплачивается по обязательствам, запрет снимают — и основному договору уже ничего не мешает. Может быть и по-другому. Так, например, в одном из случаев нотариус удостоверил предварительный договор купли-продажи квартиры, по которой у продавца накопилось долгов почти на полмиллиона рублей.

Параллельно было заключено трехстороннее соглашение с участием ТСЖ — о переводе долга от продавца на покупателя этой квартиры. Некоммерческая организация подала заявление о снятии запрета на проведение сделки. Основной договор был подписан, и новый собственник в дальнейшем выплачивал долги предыдущего.

Нотариус, который удостоверяет предварительный договор, проверяет недвижимость на предмет залогов, арестов и других обременений. Их наличие не станет стоп-фактором для подписания такого договора. Однако нотариус обязательно расскажет о них потенциальному покупателю и объяснит, что нужно сделать, чтобы сделка в итоге могла состояться. В тексте договора все эти моменты будут учтены.

Участники сделки должны решить вопросы с ценой

Бывают ситуации, когда не получается заранее указать цену сделки. Например, в предварительном договоре отмечено условие: основная сделка состоится после того, как продавец узаконит перепланировку. Стороны договариваются, что будут считать стоимость квартиры исходя из определенной цены за квадратный метр, но, пока не легализована перепланировка, просчитать итоговую сумму затруднительно.

Бывают и нестандартные ситуации, связанные с ценой. Например, в одном из случаев люди обратились к нотариусу за удостоверением предварительного договора из-за того, что кадастровая стоимость квартиры была в разы завышена из-за ошибки в технических документах.

В самом предварительном договоре участники указали реальную цену недвижимости, но им важно было изменить официальную цифру. Поскольку указанная в договоре цена сильно отличалась от ошибочной кадастровой, налог с продажи рассчитывался бы с 70% кадастровой стоимости. В итоге вопрос получилось уладить и после того как в Росреестре появились сведения о том, что кадастровая стоимость снижена, был заключен основной договор.

Стоит помнить, что по общему правилу недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора. Но если у них возникнут разногласия — этот вопрос будет решать суд. Поэтому, если есть возможность, цену лучше сразу указать в предварительном договоре. Также можно сразу прописать способ расчетов, например, рассрочку или разовый платеж через депозит нотариуса.

Покупатель хочет оценить состояние недвижимости

Иногда предварительные договоры очень выручают потенциальных покупателей офисных помещений. Например, они договариваются с продавцами обо всех значимых условиях, но делают ремарку — основной договор будет подписан только после обследования помещения.

В одном из случаев нотариус удостоверял предварительный договор, в котором стороны договорились вернуться к сделке после того, как покупатель за свой счет проверит, есть ли в помещении техническая возможность установить определенную системы вентиляции и охлаждения воздуха. А также после того, как будет получено одобрение энергетической компании на поставку дополнительных объемов электроэнергии.

Это была телекоммуникационная компания, которая разрабатывала программное обеспечение, и ей необходимо было разместить в офисе много различного оборудования. В этом случае проверка показала, что помещение не соответствует требованиям покупателя. Поскольку в предварительном договоре такой сценарий был учтен, стороны разошлись без претензий друг к другу, а покупатель вернул себе перечисленный задаток.

В другом случае результаты предварительных проверок покупателя удовлетворили. И далее, в соответствии с условиями предварительного договора, продавец должен был отремонтировать помещение по определенному проекту. После окончания всех работ состоялась основная сделка.

Задаток, штрафы и принудительные сделки

Чаще всего в предварительных договорах предусматривается задаток. И по общему правилу, если сделка срывается по вине продавца, он обязан вернуть задаток в двойном размере. Если сделка отменяется по инициативе покупателя, то продавец может оставить задаток себе.

Так, например, в одном из случаев продавец выполнил все условия предварительного договора: получил согласие органов опеки, оформил согласие супруги, сделал технический паспорт по просьбе покупателя, а тот передумал и на сделку не вышел. Задаток ему, конечно, никто не вернул. Несостоявшийся покупатель даже попробовал взыскать его через суд, но там дали четкий ответ — все сделано по закону, никаких возвратов не будет.

Помимо задатка, в предварительном договоре могут быть предусмотрены дополнительные штрафы и неустойка за необоснованное уклонение от основного договора. Если одна из сторон при этом понесет убытки, вторая должна будет их компенсировать. Например, если по предварительному договору собственник должен был снести постройку с земельного участка перед его продажей и сделал это, а покупатель в последний момент отказался от сделки, то именно он должен будет оплатить эти работы.

Более того, при наличии предварительного договора необоснованно передумавшего участника можно заставить все же заключить сделку через суд. Обратиться с таким требованием нужно в течение шести месяцев с момента, когда был нарушен установленный срок заключения основного договора.

Причиной расторжения предварительного договора не станет даже смерть одной из сторон. По всем законным сделкам, где исполнение не связано с личностью человека, к наследникам переходят права и обязанности наследодателя.

При этом, конечно, стороны могут предусмотреть варианты, при которых предварительный договор «легально» перестает действовать. Например, если не получены нужные согласия, рядом с объектом недвижимости началась длительная стройка или, допустим, изменился курс национальной валюты.

В ряде случаев можно аннулировать договор в одностороннем порядке, но для этого должны быть веские причины. Например, продавец уверял, что на имуществе нет обременений, но они обнаружились. В некоторых случаях за односторонний отказ придется заплатить.

Предварительный договор, как и любой другой, можно расторгнуть по соглашению сторон. Если все по обоюдному согласию, никто не понес убытков и не расстроился — продавец возвращает задаток в том размере, в каком его получил. В принципе, если ни один из участников не проявится в отведенный срок и не предложит заключить основную сделку, предварительный договор прекратится сам собой. То есть отдельное соглашение для этого требуется далеко не всегда.

При этом в предварительном договоре стоит прописать, каким образом стороны должны проинформировать друг друга о намерении заключить основной договор. Как вариант — это может быть уведомление, направленное через нотариуса. Таким образом сторона, которая была готова заключить основной договор, всегда сможет это доказать.